Når to mennesker beslutter sig for at købe bolig sammen, er der mange praktiske og juridiske spørgsmål, der trænger sig på. Ejerskifteforsikringen er et af de emner, der ofte bliver overset i den store begejstring over at have fundet drømmehuset – men det er et emne, der kan have store konsekvenser, hvis det ikke håndteres korrekt.
Denne guide giver dig et grundigt overblik over, hvad du skal vide om ejerskifteforsikring, når du køber bolig i fællesskab med din partner.
Hvad er en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring er en forsikring, der beskytter dig som køber mod skjulte fejl og mangler ved den bolig, du køber. Forsikringen dækker typisk fejl og mangler, som ikke var synlige ved overtagelsen, og som sælger heller ikke kendte til på salgstidspunktet.
Når du køber en brugt bolig i Danmark, har du ifølge lovgivningen mulighed for at frigøre sælger fra det såkaldte mangelsansvar. Det sker ved, at sælger tilbyder at betale halvdelen af ejerskifteforsikringens præmie, og du som køber tegner forsikringen. Siger du ja til denne ordning, giver du afkald på at gøre krav gældende direkte over for sælger – men til gengæld har du forsikringen i ryggen, hvis der opstår problemer.
Det er netop derfor, valget af forsikring er vigtigt. Ikke alle ejerskifteforsikringer dækker det samme, og der kan være stor forskel på, hvad du reelt er beskyttet imod.
Hvem skal stå på forsikringen?
Når to personer køber en bolig i fællesskab, bør begge stå som forsikringstagere på ejerskifteforsikringen. Det lyder indlysende, men det er desværre et punkt, mange overser i den travle periode med dokumenter, underskrifter og bankaftaler.
Hvis kun én af jer er registreret på forsikringen, kan det skabe problemer, hvis der opstår en tvist med forsikringsselskabet. I værste fald risikerer den medejende partner ikke at have samme rettigheder til at gøre krav gældende under forsikringen.
Tjek derfor altid, at begge navne fremgår tydeligt som forsikringstagere, inden I underskriver policen.
Fællesejerskab – hvad betyder det juridisk?
Når I køber bolig sammen som ugifte samlevende, er I i juridisk forstand ikke automatisk beskyttet på samme måde som ægtefæller. Det betyder, at I selv skal sørge for at have styr på de formelle aftaler – herunder forsikringsforhold.
Som medejer af en bolig hæfter du og din partner typisk solidarisk over for banken, hvilket vil sige, at banken kan kræve hele gælden betalt hos én af jer, hvis den anden ikke betaler. Det er vigtigt at have den samme tankegang, når det gælder forsikringer: begge parter skal sikres.
Samlevendes særlige udfordringer
Ægtefæller er i Danmark beskyttet af ægteskabsloven og har en række automatiske rettigheder, som samlevende ikke har. Det gælder også i forbindelse med forsikringer og erstatningskrav. For samlevende er det derfor ekstra vigtigt at:
– Få begge navne på ejerskifteforsikringen
– Lave en samlejekontrakt, der fastlægger ejerforholdet og hvad der sker ved salg eller ophør af samlivet
– Koordinere indboforsikringen med ejerskifteforsikringen, så der ikke opstår huller i dækningen
Mange par glemmer samlejekontrakten, fordi det kan føles formelt og upersonligt. Men den er en vigtig beskyttelse for begge parter – og den kan spare jer for mange konflikter i fremtiden.
Sådan vælger I den bedste ejerskifteforsikring
Valget af ejerskifteforsikring bør ikke alene baseres på pris. Der er en række parametre, I bør kigge på, før I skriver under.
Dækningsomfanget
Det første og vigtigste er at se på, hvad forsikringen rent faktisk dækker. Nogle forsikringer har snævre undtagelsesklausuler, som kan betyde, at præcis den fejl, du oplever, ikke er dækket. Spørg specifikt ind til:
– Dækning af konstruktionsfejl
– Dækning af fugt og skimmelsvamp
– Dækning af VVS og kloak
– Dækning af el-installationer
– Dækning af tag og ydervægge
Sammenlign gerne dækningsvilkårene side om side fra flere selskaber, inden I beslutter jer. Hvis du vil have et godt udgangspunkt for sammenligningen, kan du læse mere om, hvilken ejerskifteforsikring der er bedst, og hvad du konkret bør kigge efter i vilkårene.
Selvrisikoen
En lav præmie er ikke nødvendigvis en god deal, hvis selvrisikoen er høj. En selvrisiko på 20.000–30.000 kr. betyder, at du selv skal betale det beløb, før forsikringen træder i kraft. Det kan gøre forsikringen praktisk talt ubrugelig ved mindre skader.
Kig på det samlede billede: hvad koster forsikringen over hele løbetiden, og hvad er selvrisikoen? Beregn hvad du reelt er dækket for, og hvornår det kan svare sig at gøre et krav gældende.
Forsikringens løbetid
De fleste ejerskifteforsikringer løber i fem eller ti år fra overtagelsesdatoen. En tiårig dækning giver naturligvis den bredeste beskyttelse, men er typisk dyrere. Overvej om det kan svare sig at betale ekstra for den længere dækning – særligt hvis boligen er ældre eller har en bygningsrapport med bemærkninger.
Hvilket selskab tilbyder forsikringen?
Sælger tilbyder typisk en specifik forsikring fra et bestemt selskab. Du er ikke forpligtet til at vælge den forsikring – du kan vælge en anden, der passer bedre til jeres behov. Den vigtige pointe er, at sælger kun er forpligtet til at betale halvdelen af præmien for den forsikring, de tilbyder. Vælger I en anden og dyrere forsikring, betaler I selv differencen.
Det kan stadig godt svare sig at skifte, hvis dækningen er væsentligt bedre hos et andet selskab.
Ejerskifteforsikringen i forhold til jeres øvrige forsikringer
Ejerskifteforsikringen er ikke en husforsikring. Det er et punkt, mange nye boligejere forveksler.
Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler, der eksisterede ved overtagelsen – altså fejl, der var der fra starten.
Husforsikringen (bygningsforsikringen) dækker skader, der opstår under din ejertid – for eksempel stormskader, vandskader eller brand.
Indboforsikringen dækker jeres personlige ejendele inde i boligen.
Alle tre forsikringstyper er nødvendige, og de supplerer hinanden. En typisk fejl er at antage, at ejerskifteforsikringen også dækker skader, der sker efter overtagelsen – det gør den ikke.
Koordiner forsikringerne fra dag ét
Når I overtager boligen, bør I med det samme koordinere alle forsikringer. Tjek at husforsikringen træder i kraft præcis fra overtagelsesdagen – ikke en dag for sent. Samme dag I overdrager nøglerne, er I ansvarlige for boligen.
Mange boligkøbere glemmer dette, fordi de er travle med flytning og indretning. Men en enkelt dag uden forsikringsdækning kan i teorien koste jer meget dyrt, hvis der sker noget.
Hvad sker der med forsikringen, hvis I går fra hinanden?
Det er ikke et scenarie, man ønsker at tænke på, når man netop har købt bolig med sin partner – men det er et spørgsmål, der er værd at have afklaret.
Hvis I sælger boligen
Ejerskifteforsikringen er knyttet til boligen og overtagelsestidspunktet – ikke til jer som ejere. Når I sælger boligen videre, bortfalder jeres ejerskifteforsikring. Den nye ejer skal tegne sin egen. I har ikke mulighed for at overdrage forsikringen til den næste ejer.
Det betyder, at hvis I vælger at sælge efter tre år, har I betalt for en forsikring, der har dækket i tre år. De resterende år går tabt, medmindre selskabet tilbyder en delvis tilbagebetaling – og det gør de sjældent.
Hvis den ene part overtager boligen
Hvis I går fra hinanden, og den ene part ønsker at overtage boligen alene, er det vigtigt at kontakte forsikringsselskabet. Typisk vil den overtagende part skulle ændre forsikringen, så kun vedkommende fremgår som forsikringstager. Det kan i nogle tilfælde kræve en ny vurdering af forsikringsforholdet.
Hav altid de oprindelige forsikringsdokumenter tilgængelige, så I ved præcis, hvad I har købt, og hvad forsikringsselskabet kan kræve ved ændringer.
Praktiske råd til par der køber bolig
Her er en kort tjekliste til jer, der er ved at købe bolig sammen:
Inden I skriver under:
– Gennemlæs tilstandsrapporten grundigt – gerne med hjælp fra en uafhængig byggesagkyndig
– Sammenlign mindst tre ejerskifteforsikringer på pris og dækningsomfang
– Aftal med jeres rådgiver, om I skal vælge sælgers tilbudte forsikring eller en anden
Når I underskriver:
– Sørg for at begge navne fremgår som forsikringstagere
– Gem alle forsikringsdokumenter et sikkert sted – både digitalt og fysisk
– Notér præcist hvad der er dækket, og hvad der er undtaget
Når I overtager boligen:
– Bekræft at husforsikringen er aktiv fra overtagelsesdagen
– Tjek at indboforsikringen dækker den nye adresse
– Lav en samlejekontrakt, hvis I er ugifte – det er ikke romantisk, men det er klogt
Brug din rådgiver aktivt
Mange boligkøbere undervurderer værdien af at have en god boligrådgiver eller advokat til at gennemgå dokumenterne. En erfaren rådgiver kan spotte huller i forsikringsdækningen og hjælpe jer med at stille de rigtige spørgsmål til forsikringsselskaberne.
Det er ikke usædvanligt, at ejerskifteforsikringer indeholder klausuler, der er svære at forstå for den almene boligkøber. Lad ikke tidspres eller begejstring over boligen stå i vejen for at bruge tilstrækkelig tid på at forstå, hvad I reelt skriver under på.
Konklusion
At købe bolig med sin partner er en af de største beslutninger i livet – både følelsesmæssigt og økonomisk. Ejerskifteforsikringen er et centralt element i at beskytte den investering, men den kræver aktiv stillingtagen og ikke blot en automatisk accept af det første og bedste tilbud.
Sørg for at begge partnere er dækket, forstå hvad forsikringen faktisk dækker, og koordiner den med jeres øvrige forsikringer fra dag ét. Tag jer tid til at sammenligne forsikringstilbud, læs det med småt, og brug jeres rådgivere aktivt.
Den ekstra tid og det ekstra arbejde I lægger i det nu, kan spare jer for store udgifter og konflikter senere.